Acest articol este partea a doua în care explic procesul de cumpărare a unei locuințe în UK. Mai specific, în această parte voi explica procesul de cumpărare a unei locuințe în Scoția care este un pic diferit de restul UK.
Dacă te interesează să cumperi o locuință în UK, excluzând Scoția, atunci citește Partea 1 a acestui articol.
Deși pașii sunt similari, ordinea lor diferă un pic, conform cu piața și legislația locală.
Cuprins
Pasul 1 – Decizii preliminare
Înainte de a cumpăra o locuință în UK (și nu numai) este recomandat să te gândești bine dacă poți face acest efort financiar și să îți pui situația financiară în ordine.
Pentru o explicație detaliată poți citii Pasul 1 – Decizii preliminare din Partea 1 a acestui articol.
Land and Building Transaction Tax
Una din diferențele majore în procesul de cumpărare a unei locuințe în UK atunci când vrei să cumperi în Scoția este tipul de taxă plătit. În Scoția nu se plătește Stamp Duty Land Tax ci se plătește Land and Building Transaction Tax.
Land and Building Transaction Tax (LBTT) este o taxă progresivă ce se crește în funcție de prețul locuinței. Pentru locuințe sub £145,000 (respectiv £175,000 pentru cumpărătorii de prima casă), această taxă nu se plătește.
Pasul 2 – Obținerea unei ipoteci (AIP)
Atunci când vrei să cumperi o locuință în Scoția este imperativ să obții o ofertă preliminară a ipotecii înainte de a începe vizualizările și înainte de a face o ofertă. Aceasta se numește Agreement in Principle (AIP) sau uneori Mortgage in Principle (MIP).
Agreement in Principle (AIP) uneori numit și Mortgatge in Principle (MIP) este o ofertă preliminară dată de bancă. Aceasta este o indicație a sumei aproximative pe care banca te poate împrumuta în vederea cumpărării unei locuințe.
Atenție – Obținerea unui AIP se face pe baza informațiilor oferite către bancă (venit, cheltuieli lunare, dependenți etc), nu îți afectează Credit Score-ul și nu îți garantează că banca îți va oferii împrumutul.
Similar procesului de cumpărare a unei locuințe în restul UK, poți obține o ofertă de ipotecare fie pe cont propriu, fie prin intermediul unui Mortgage Advisor. Dacă nu ai experiență este recomandat să folosești un Mortgage Advisor. Mulți nu îți vor lua bani pentru serviciile lor, iar unii iau sume în jurul a £500 pentru serviciile lor. Este alegerea ta cum vrei să procedezi.
Pasul 3 – Găsește un avocat (solicitor)
Spre deosebire de procesul de cumpărare a unei locuințe în restul UK, în Scoția este necesar să ai un avocat (solicitor sau conveyancer) pentru a putea face o ofertă la o proprietate, indiferent dacă este cumpărată prin bani sau ipotecă. Acesta va depune oferta în scris pentru tine și se va ocupa de negociere, verificarea contractului, organizarea transferului de Titlu și transferul banilor.
Cu ce se ocupă avocatul?
După cum am menționat și mai sus, acesta este persoana care depune oferta ta către proprietar. Pe lângă asta, similar procesului cumpărare a unei locuințe în restul UK, acesta se va ocupa și de partea legală a procesului. Unele din responsabilitățile lui sunt:
- verificarea cu autoritațile locale pentru planuri curente de dezbvoltare în zonă. Acestea ți-ar putea afecta valoare proprietății după cumpărare dacă se schimbă ceva în zonă ce este considerat defavorabil (de exemplu închiderea unui parc local pentru construirea mai multor case)
- verificarea proprietății în registrele locale și personale pentru a fii sigur că proprietarul are dreptul să-ți vândă proprietatea și că nu or să apară probleme (de exemplu legate de moștenitori sau datorii pe proprietate)
Când vine vorba de plată, majoritatea avocaților cer plata la sfârșitul procesului de cumpărare. Dar costurile acestora trebuiesc clarificate încă de la început. Anumiți avocați vor cere plata unui depozit sau plata anumitor servicii în avans (cum ar fi verificările <searches>).
Când trebuie să găsesc avocatul?
Este recomandat să iei legătura cu un avocat (solicitor) sau licensed conveyancer cât mai devreme în procesul de cumpărare. De preferat dinainte chiar de a începe să cauți case și acesta te poate familiariza și cu datele ce ți le va cere în cazul depunerii unei oferte. Chiar și înainte de depunerea unei oferte acesta te poate ajuta prin explicarea informațiilor din raportul casei (Home Report) și prin verificarea eventualelor modificări aduse proprietății fără aprobările necesare.
Pasul 4 – Găsește o locuință pe care ți-o poți permite
Acest pas este identic cu cel explicat în cazul achiziționării unei locuințe în restul UK. Detaliile pot fi găsite aici.
Pe scurt trebuie să faci următoarele lucruri:
- Află cât îți poți permite prin obținerea unui Mortgage in Principle (MIP sau AIP) prin folosirea site-urilor specializate, aplicațiilor de credit score, contactarea unui Mortgage Advisor sau contactarea băncii tale principale.
- Caută proprietăți în zona de interes și la prețuri pe care ți le poți permite.
- Organizează vizualizări la cât mai multe proprietăți și informează-te nu doar de proprietate în sine, dar și de zona în care se află, vecinii, legăturile cu mijloace de transport în comun sau autostrăzi etc.
Pasul 5(a) – Home Report
Orice proprietate rezidențială vândută în Scoția trebuie să aibă un Home Report valid, înainte de a fi pusă spre vânzare. Acesta trebuie să fie accesibil de către toți potențialii cumpărători.
Ce este Home Report?
Home Report-ul (un fel de evaluare a casei) este un document obligatoriu ce conține 3 documente separate:
Inspecția proprietății (Survey)
Acesta este un raport al unei inspecții făcută de către o persoană autproizată de către un membru RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) și include condiția detaliată a proprietății (geamuri, uși, pereți, acoperiș etc). Alte informații incluse în acest document sunt: detalii despre accesibilitate pentru oameni cu nevoi speciale, detalii despre reparații necesare și posibile probleme structurale. Fiecare element considerat în acest document va avea o notă dată de la 1 (satisfăcător) la 3 (modificări sau reparații esențiale necesare).
Informațiile din acest raport sunt similare cu cele obținute la Hombuyers Report explicat în Partea 1 a acestui articol.
Este decizia ta dacă dorești să faci o inspecție independentă (pe costul tău) sau dacă informațiile oferite în raportul de la proprietar sunt suficiente. Dacă te decizi să faci o inspecție independentă, există 3 tipuri de inspecții, fiecare oferind un nivel mai detaliat de analiză și costuri diferite. Acestea sunt:
- Home condition survey – inspecția cea mai puțin costisitoare (în jur de £300), dar cu informații de bază. De obicei este recomandat doar pentru proprietăți noi și nu va oferii detalii despre potențiale probleme;
- Homebuyer’s report – punctul de mijloc ce oferă informații mai detaliate despre proprietate și include și o evaluare de bază a proprietății la un cost un pic mai măricel (~£500);
- Building (structural) survey – cea mai detaliată inspecție ce este recomandată pentru construcții foarte vechi sau din materiale non-standard
Energy Performance Certificate (EPC)
Acest document, similar cu cel precedent, este realizat de către un evaluator autorizat membru RICS. În acesta sut incluse detaliile despre eficiența energetică a proprietății și recomandări în vederea îmbunătățirii eficienței. Adițional, certificatul EPC va conține și un estimat al costului anual pentru energie folosită în proprietate, dar și impactul proprietății asupra mediului înconjurător.
Chestionarul proprietății (Property Questionnaire)
Secțiunea aceasta din Home Report este un chestionar ce acoperă 16 categorii și oferă o idee generală asupra proprietății. Printre informațiile din acest chestionar se numără următoarele:
- Banda pentru Council Tax
- Detalii despre modificări sau extensii ce au fost făcute în proprietate
- Probleme ce au putut afecta proprietatea în trecut (de exemplu prezența azbestului sau daune cauzate de incendii sau furtuni și inundații)
- Detalii despre parcare
- Înștiințări date de către autoritățile locale ce pot afecta proprietatea
Evaluarea Proprietății (Mortgage Valuation)
În momentul obținerii unui AIP, creditorul va dori să facă o evaluare a proprietății pentru a fi sigur că plătești prețul corect pentru aceasta. Uneori creditorul va folosii raportul de evaluare găsit în Home Report, dacă acesta include unul (este opțional), altfel acesta va organiza o evaluare independentă fie inclusă în oferta de ipotecă fie pe constul cumpărătorului. Costul unei evaluări independente depinde în principal de valoarea proprietății, dar te poți aștepta la o sumă între £300 și £1500 (estimativ).
Excepții
În general Home Report-ul este un document ce se poate obține de la proprietar înainte de a depune o ofertă și este complet gratuit pentru potențialii cumpărători. Dar există anumite excepții în care proprietarul nu este obligat să ofere acest raport și anume:
- dacă cumpărătorul nu pare să fie serios în vederea achiziționării proprietății
- dacă cumpărătorul nu pare a fi capabil financiar să cumpere proprietatea (deși poți oferii AIP/MIP ca și dovadă)
- dacă vânzătorul nu vrea să vândă cumpărătorului din motive non-discriminatorii (legal nu poate discrimina după rasă, culoare etc și trebuie să îți ofere un motiv întemeiat)
Anumite proprietăți sunt exceptate de la producerea unui Home Report, acestea fiind:
- case ce se află pe piață (în proces de vânzăre) dinainte de 1 Decembrie 2008
- case sezonale/de vacanță ce pot fi folosite doar în anumite perioade ale anului (de exemplu casele aflate în zone strict sezoniere unde nu poți locuii tot timpul anului)
- case cu uz dublu, atât rezidențial cât și non rezidențial
- case nou construite ce sunt vândute pe proiect (înainte de finalizare) sau către primul proprietar
- case nou convertite în uz rezidențial, dar care nu au fost încă puse în uz
Indiferent că proprietate necesită sau nu Home Report, certificatul energetic (EPC) trebuie să fie oferit de către vânzător.
Pasul 6 – Depune o ofertă
Dacă te-ai decis că îți place proprietatea și doreșsi să faci o ofertă, acum este momentul să contactezi avocatul pentru a-ți formula scrisoarea de ofertă. Este singurul mod prin care poți face o ofertă în vederea achiziționării unei locuințe în Scoția.
Scrisoarea de ofertă
De obicei scrisoarea trebuie să conțină următoarele detalii:
- o descriere sumară a proprietății pe care vrei să o cumperi
- prețul pe care vrei să-l plătești
- data la care ai vrea să iei cheile și să te muți în proprietate
- obiectele ce vrei să rămână în proprietate la concluzionarea achiziției (orice de la întrerupătoare și becuri până la mobilă și electrocasnice)
- alte condiții pe care le ai legate de oferta ta.
Ofertă acceptată/misive
Dacă vânzătorul a revizuit oferta ta și s-a decis să o accepte atunci avocatul acestuia trebuie să-ți trimită o scrisoare numită „qualified acceptance” (acceptare calificată) ceea ce înseamnă că îți acceptă oferta, dar cu anumite condiții (sau nicio condiție).
În momentul ăsta condițiile din ofertă și acceptare pot fi negociate (dacă este cazul) și anumite documente și scrisori vor fi trimise între avocatul vânzătorului și avocatul cumpărătorului. Aceste documente se numesc „misive” (missives) și, printre altele, vor conține:
- actele proprietății (deeds)
- detalii despre planuri de dezvoltare locală
Din momentul în care misivele sunt transmise și acceptate de ambele părți se formează un contract legal și nu mai este cale de întoarcere ce nu implică daune financiare.
Title Burdens
Actele proprietății (deeds) trebuie să conțină și o secțiune cu condițiile impuse către titularul proprietății. Acestea se numesc Title Burdens si trebuie să le citești cu atenție și să de discuți cu avocatul tău dacă ai neclarități. Condițiile pot varia de la lucruri minore precum locul depozitării tomberoanelor de gunoi până la lucruri mai costisitoare precum taxe de întreținere locală sau limite în folosirea proprietății sau modificării acesteia.
Pasul 7 – Formarea contractelor
După cum este menționat în paragraful anterior, momentul în care misivele sunt acceptate de ambele părți (conclusion of missives) se formează un contract direct între vânzător și cumpărător. Avocații vor trimite scrisori reciproc ce marchează concluderea procesului și formarea contractului.
În anumite cazuri, după soluționarea misivelor este necesară plata unei sume modice (~£1000) denumită și holding deposit. Deși acest lucru se întâmplă destul de rar deoarece retragerea oricărei părți în acest punct aduce de la sine penalizări destul de mari oricum.
În momentul în care contractul a fost agreat trebuie să cumperi o asigurare pentru construcție (building insurance) care este o necesitate legală. Orice altă asigurare (contents sau life insurance) este complet opțională.
Mortgage advisor-ul, banca sau agenția imobiliară probabil vor încerca să te convingă să cumperi o asigurare recomandată de ei. Nu este obligatoriu să o cumperi prin ei și o poți lua de oriunde preferi.
Obținerea ipotecii
La momentul acesta, după ce ți-a fost acceptată oferta și contractele au fost semnate, ar trebui să aplici pentru oferta finală a ipotecii. Aici este verificată situația ta financiară mai în detaliu și, spre deosebire de AIP, oferta aceasta este exact ceea ce vei primii de la creditor. Ține cont că acum nu mai ai cale de întoarcere deci e bine să nu ți se schimbe situația financiară prea mult din momentul în care ai obțiunut AIP pentru a evita penalizări din contract în cazul în care nu mai primești bani de la bancă.
În anumite cazuri există și un cost adițional pentru a obține oferta denumit și „arrangement fee”. De obicei acesta poate fi adăugat în banii de ipotecă, dar nu este recomandat deoarece vei plătii dobândă pe această sumă.
Pasul 8 – Finalizarea procesului de cumpărare a unei locuințe în Scoția
Acesta este pasul final ce ține de achiziționarea unei locuințe în Scoția. Acum intervin costurile cele mai mari din tot procesul.
În acest pas de obicei se finalizează totul în legătură cu vânzarea.
Plăți finale
Similar procesului de cumpărare a unei locuințe în UK, acum este momentul în care se plătesc restul taxelor și comisioanelor legate de achiziția proprietății și a ipotecii. Printre acestea se numără:
- plata depozitului – excluzând banii dați către holding deposit dacă este cazul
- plata comisioanelor de transfer bancar
- o taxă de deschidere, întreținere și închidere a contului ipotecar
- similar cu Stamp Duty în restul UK, la achiziția unei proprietăți în Scoția se plătește Land and Building Transaction Tax în funcție de costul proprietății și dacă este prima proprietate deținută
- plata comisionului luat de avocat pentru serviciile sale și alte servicii adiționale (searches, de exemplu) excluzând depozitul care a fost deja plătit (dacă este cazul)
- costul de transfer a titlului de proprietate pe numele tău
Alte costuri adiționale
Alte costuri la care te poți aștepta sunt:
- Costuri legate de mutare: transferul bunurilor, servicii de curățenie etc.
- De multe ori mutarea nu se întâmplă la data prestabilită din diverse motive. Deci pot apărea costuri adiționale legate de chirie sau hotel.
Pot fi, desigur, și o altă varietate de costuri adiționale. De aceea este important să nu te arunci prea mult la prețul de cumpărare, pentru a avea și economii în cazult cheltuielilor neprevăzute.
Felicitări!
Cu un pic de noroc și perseverență ai achiziționat o locuință în Scoția și ți-ai îndeplinit visul. Dacă te interesează procesul de achiziționare a unei locuințe în restul UK atunci citește Partea 1 a acestui articol deoarece unii pași sunt complet diferiți.
Sper că acest ghid ți-a fost de ajutor. Lasă un comentariu dacă ai nelămuriri sau alte întrebări legate de conținutul articolului.
