Procesul de cumpărare a unei locuințe în UK – Partea 1

Te-ai decis că este timpul să cumperi o locuință în UK și nu știi de unde să începi? În acest scurt ghid voi explica procesul de cumpărare al unei case sau al unui apartament în Marea Britanie (UK) folosind o ipotecă.

Acest articol este împărțit în două părți, deoarece procesul de cumpărare diferă între Scoția și restul tărilor din UK (Anglia, Țara Galilor și Irlanda de Nord).

Pasul 1 – Decizii preliminare

Cumpăratul unei case este un angajament măricel și înainte de a ți-l asuma este recomandat să îți evaluezi cu atenție situația financiară. Asta îți va da siguranța că îți poți permite cheltuielile lunare pe o perioadă îndelungată.

Venitul și cheltuielile curente

Este în general recomandat să nu depășești 30% din venitul tău lunar pe o ipotecă. Asta nu înseamnă neapărat că nu trebuie să o faci dacă ai un venit mic, dar trebuie să iei în considerare și cheltuielile recurente ce te pot pune în efort financiar dacă ești la limita venitului.

În primul rând puneți pe hârtie cheltuielile lunare recurente, excluzând chiria. Acestea sunt cheltuieli ce le vei face lunar pe o perioadă îndelungată (abonamente, rate existente, asigurări etc). Asigură-te că toate acestea combinate cu o eventuală ipotecă nu vor depășii mai mult de 70-80% din venitul tău lunar. Așa vei avea o zonă de toleranță pentru cheltuieli neprevăzute.

Costuri adiționale

Atunci când te gândești să cumperi o casă trebuie să ții cont că există și costuri adiționale pe lângă prețul propriu-zis al locuinței. Aceste costuri includ: cheltuieli de avocat (solicitor fees), comision de ipotecă (mortgage fees) și alte taxe precum Stamp Duty (nu se aplică întotdeauna).

Verifică-ți Credit Score-ul

Dacă nu ai făcut-o deja, este probabil o idee bună să faci o analiză a istoricului tău financiar. Verifică-ți credit score-ul cu cel puțin 2-3 luni înainte de a începe procesul de cumpărare a unei case. Așa îți faci o idee despre ce îți poți permite și ai timp să îț îmbunătățești sau identifici și să corectezi eventuale erori.

Nu știi ce este credit score-ul? Află mai multe în articolul următor – Credit Score – un mic ghid

Pasul 2 – Găsește o locuință pe care ți-o poți permite

După ce te-ai decis că vrei să cumperi o locuință în UK și crezi că ești într-o situație care îți permite să faci pasul ăsta. Acum este timpul să găsești casa potrivită.

Află cât îți poți permite

Cel mai simplu este să contactezi un Mortgage Advisor care îți poate face o analiză detaliată a circumstanțelor tale și îți poate spune cât îți poți permite exact. De obicei aceștia nu percep niciun comision și îți vor face o analiză financiară complet gratuit. Stabilește cu el costurile totale înainte de a începe procesul.

Alte alternative ar fi să contactezi banca ta curentă pentru o ofertă, să cauți pe site-uri de comparații sau să verifici în aplicațiile de credit score precum Experian sau ClearScore.

Așa îți vei forma o idee de valoarea maxima a ipotecii pe care ți-o permiți. Deși nu este întotdeauna cazul, tot acum poți aplica pentru un Agreement in Principle (AIP), uneori numit și Mortgage in Principle (MIP). Aceasta este o ofertă de finanțare preliminară ce nu îți afectează Credit Score-ul. Deși nu este obligatoriu, un certificat de AIP reasigură vânzătorul că ești serios în vederea cumpărării.

Când piața imobiliară este foarte ridicată te poți aștepta ca un agent imobiliar sau proprietarul să îți ceară și un certificat de AIP în momentul când faci o ofertă sau chiar și înainte de a vizualiza.

Atenție – un AIP nu îți garantează că vei primii suma respectivă. Oferta de ipotecă finală va fi oferită după verificări mai în detaliu a istoricului tău financiar și a capacității tale de cumpărare.

Unde și cum?

Majoritatea căutărilor le vei face pe internet pe site-uri gen Zoopla, RightMove sau On The Market. Este posibil să găsești aceeași casă pe mai multe site-uri, dar de obicei este aceeași agenție ce o postează.

Nu te limita doar la site-urile mari. Uită-te și pe site-ul agențiilor imobiliare din zona ta. Uneori ei au anunțuri ce nu apar pe site-urile mari.

Alternativa este să te duci într-o agenție imobiliară locală și să discuți cu ei despre ce cauți. Ei îți pot trimite oferte potrivite atunci când au ceva nou pe stoc.

Nu te limita la o singură proprietate ideală, caută cel puțin 3-4 pe care le-ai considera și pregătește-te să le vizualizezi.

Organizează o vizualizare

Este foarte important să vezi în persoană locuința ce dorești să o achiziționezi. De multe ori ce apare în poze nu bate cu ceea ce vezi în realitate. In mare parte datorită trucurilor fotografice folosite de agenți petru a atrage cât mai mulți potențiali cumpărători. Dar de multe ori sunt lucruri ce nu țin de casă, cum ar fi cartierul, vecinii, zgomotul stradal etc.

Acum că ai făcut o selecție de proprietăți, sună la fiecare în parte și organizează o vizualizare. Verifică detaliile din anunț,discută cu agentul sau proprietarul eventuale neclarități.

După ce ai văzut locuința plimbă-te și prin zonă, încearcă să vezi cum te simți să locuiești acolo. Pentru a îți forma o idee mai bună vizitează zona în mai multe perioade ale zilei și în zile diferite. De exemplu, seara sau în weekend poate fi foarte gălăgios, la orele de vârf poate fi mult trafic și poluare etc.

Pasul 3 – Depune o ofertă

Următorul pas pentru a-ți achiziționa o locuință în UK este să fac o ofertă. Dacă ai văzut mai multe locuințe și crezi că îți plac mai multe din ele, este complet normal să depui oferte la mai mult de o singură proprietate în același timp.

Nu te obligă nimic să continui cu oferta de cumpărare dacă între timp te decizi să renunți. Ține cont totuși de costurile adiționale pentru fiecare ofertă, dacă continui la pasul următor.

Ce implică oferta?

Simplu. Suni agenția sau proprietarul și spui ce preț oferi și dacă ai alte condiții (de exemplu dacă ai vrea să includă mobila existentă sau dacă ai vrea să scoată proprietatea de pe piață). Condițiile adiționale nu sunt obligatorii, dar te poate ajuta în procesul de negociere.

Cât oferi?

Oferta pe care o faci depinde de situația curentă din piață și alți factori. În contextul pandemiei de COVID-19 piața imobiliară a crescut extrem de mult într-o perioadă scurtă. Cererea a depășit cu mult oferta și stimulentele guvernamentale au pus paie pe foc.

Poți începe prin a oferi un preț sub prețul de listare și să crești de acolo dacă nu îți este acceptată oferta. Nu face excese, totuși. Și încearcă să nu te arunci peste ce îți poți permite. Dacă ai un AIP știi aproximativ cât îți poți permite.

Întreba agentul sau proprietarul dacă are deja alte oferte. Deși nu îți vor spune valoarea exact, te pot îndruma dacă sunt mai sus sau mai jos decât prețul de listare. Află și de cât timp a fost casa pusă la vânzare, iar dacă este de multă vreme poții fi sigur că nu există prea multe oferte la ea.

În această perioadă (2020-2022) este normal ca un cumpărător să ofere mai mult decât prețul de listare. Ce înseamnă asta? Dacă o proprietate este listată la prețul de £200,000, ofertele vor depășii acest preț cu 10-20%, dar rareori vor fi sub el. Astfel, o asemenea proprietate poate ajunge să fie vândută în final cu £210,000-£220,000.

Pasul 4 – Găsește un avocat (solicitor) și organizează o evaluare (survey)

După ce ai depus oferta și ți-a fost acceptată este timpul să găsești un solicitor și să organizezi una sau mai multe evaluări ale proprietății. Aici ar trebui să fi decis deja la o singură proprietate și să îți retragi ofertele la celelalte dacă ai făcut mai multe.

Solicitor (avocat)

Acesta se ocupă de partea legală și identifică probleme ce ar putea apărea în timpul sau după cumpărare. Aceasta implică verificarea proprietarului, efectuarea de căutări la consiliul local, în vederea determinării posibilelor probleme ce te pot afecta, și efectuarea transferului proprietății pe numele tău.

Costul unui solicitor variază. Aceasta este influențat de lucruri precum serviciile oferite, zona de activitate și prețul proprietății. Prețul total al serviciilor unui solicitor este undeva între £500-2000, dar poate fi și mai mult.

Este important să stabilești costurile cu acesta înainte de a îi folosi serviciile. Acesta trebuie să îți dea o listă detaliată cu serviciile oferite și costurile fiecărui serviciu în parte. Este posibil să ceară și un depozit la început (tipic 10% din costul total al serviciilor sale).

Atenție – Agențiile impobiliare, banca sau mortgage advisor-ul vor încerca să te convingă să folosești un solicitor recomandat de ei. Dar nu este obligatoriu și alegerea ține complet de tine.

Obținerea ipotecii

La momentul acesta, după ce ți-a fost acceptată oferta, ar trebui să aplici pentru oferta finală a ipotecii. Aici este verificată situația ta financiară mai în detaliu și, spre deosebire de AIP, oferta aceasta este exact ceea ce vei primii de la creditor. Creditorul (lender) va face și o evaluare a proprietății ce dorești să o cumperi înainte de a îți da oferta finală.

Evaluarea proprietății

Evaluarea proprietății este făcută de către creditorul (lender) ce îți oferă ipoteca. Aceasta se face pentru a se asigura că proprietatea valorează prețul oferit. Acesta este un pas critic ce se face înainte de a primii oferta finală a ipotecii.

Ține cont că aceasta este doar o evaluare generală și nu verifică condiția detaliată a proprietății (e.g. reparații necesare). Costul unei evaluări este, în medie, £300-400. Dar poate ajunge chiar și la £1500-2000. Uneori costul acesta este acoperit de creditor când ți se oferă o ipotecă.

Inspecția detaliată (opțională)

Deși nu este obligatorie, este extrem de recomandat să faci o inspecție independentă a proprietății (property survey). Această inspecție te ajută să identifici anumite probleme tehnice și costuri de remediere ce te-ar putea afecta după ce cumpoeri locuința. De asemenea, te poate ajuta să renegociezi la preț în caz că sunt descoperite probleme foarte costisitoare.

În principiu există 3 tipuri de inspecții:

• Condition report – o inspecție de bază și foarte ieftină. Utilă pentru case moderne, relativ noi.
• Homebuyer’s report – o inspecție mai detaliată, un pic mai costisitoare decât cea de bază ce poate include și o evaluare a proprietății.
• Building Survey – cea mai amănunțită inspecție și cea mai costisitoare. De obicei este recomandată pentru proprietăți mai vechi de 50 de ani sau construcții non-standard.

Costul unei inspecții detaliate (property survey) poate începe de la £250 pentru o inspecție tipică, și poate depășii £1000 pentru o inspecție detaliată.

Pasul 5 – Finalizarea ofertei și renegocierea

În această etapă ar trebui să ai deja oferta de ipotecă și rezultatele evaluărilor și inspecțiilor. Acum este un moment bun să renegociezi dacă este cazul.

Renegocierea

Atâta timp cât nu ai semnat un contract de cumpărare încă ai timp să renegociezi prețul oferit. Acesta este un moment ideal de a o face. În general, renegocierea se întâmplă din 2 motive principale:

• Banca a evaluat proprietatea la un preț mult mai mic. Asta înseamnă că nu îți oferă îndeajuns cât să acoperi costul proprietății (incluzând depozitul). De exemplu, dacă ai oferit £200,000, iar banca considera că proprietatea valorează doar £180,000, diferența de £20,000 trebuie acoperită de tine.
• Inspecția proprietății a adus la iveală probleme costisitoare. De exemplu, dacă inspectorul (surveyor) consideră că proprietatea necesită o reparație urgentă (e.g. acoperiș nou), ar trebui să dai această informație vânzătorului și să reduci oferta inițială.

Pierderea și dezamăgirea

Din nefericire, la această etapă se întâmplă cele mai multe dezamăgiri. Aici pot apărea probleme ce duc la întârzieri și chiar și pierderea proprietății. Motivele în general sunt:

• Ipoteca ți-a fost refuzată de către creditor (lender). Acest lucru se poate întâmpla dacă în timpul aplicării ai omis informații importante, dacă ți se schimbă situația financiară sau evaluarea băncii consideră că proprietatea este un risc prea mare.
• Solicitor-ul tau sau al vânzătorului întârzie cu mult procesul de verificare.
• Un alt cumpărător intervine și oferă substanțial mai mult decât tine, iar proprietarul acceptă oferta lui (termenul este numit „gazumping”).
• Probleme legale apărute în timpul veriricărilor. De exemplu dacă vânzătorul nu este proprietarul legal și nu are drept de înstrăinare.
• Vânzătorul își retrage proprietatea de pe piață.
• Vânzarea este dintr-un lanț de vânzări (chain) și undeva în lanț se întâmplă o problemă.

Deși este frustrant si dezamăgitor, trebuie să ții cont că lucrurile acestea se pot întâmpla oricând și trebuie să îți menajezi așteptările.

Te-ai răzgândit?

Dacă între timp te-ai răzgândit și nu mai vrei să continui cu procesul de cumpărare din diferite motive, încă poți renunța. Procesul de cumpărare a unei locuințe în UK poate fi întrerupt fără penalizări până în momentul în care faci schimb de contracte (exchange of contracts).

Ține cont, totuși, că anumite costuri sunt irecuperabile în funcție de cât de departe ai mers cu procesul de cumpărare (e.g. costurile avocatului, costurile inspecțiilor etc).

Pasul 6 – Schimbarea de contracte

Ok. Ai trecut prin toți pașii precendeți, cu sau fără întârzieri sau probleme. Acum este o etapă critică în care efectiv semnezi contractul pentru casă (proces numit și „exchange of contracts”).

Aproape de final

Înainte de a semna verifică cu atenție detaliile din el, de preferat cu avocatul tău, și asigură-te că totul este corect, inclusiv condițiile adiționale impuse de către tine la depunerea ofertei.

La achiziționarea unei locuințe în UK, diin momentul în care s-au semnat contractele nu mai există cale de întoarcere fără costuri substanțiale și posibile implicații legale pentru ambele părți.

Asigurare (Building insurance)

Atunci când cumperi o locuință în UK cu o ipotecă este obligatoriu să ai asigurare pe proprietate denumită și „building insurance”. După semnarea contractelor este momentul să achiziționezi o asigurare.

Mortgage advisor-ul, banca sau agenția imobiliară probabil vor încerca să te convingă să cumperi o asigurare recomandată de ei. Nu este obligatoriu să o cumperi prin ei și o poți lua de oriunde preferi.

De reținut este că building insurance acoperă doar clădirea în sine, nu și conținutul ei.

Plata depozitului

În această etapă a procesului de cumpărare a unei locuințe în UK, de obicei vânzătorul îți poate cere plata unui depozit denumit „exchange deposit”. Acesta este în general 10% din valoarea proprietății, dar poate fi negociat cu vânzătorul.

Pasul 7 – Pasul final de achiziționare a unei locuințe în UK

Acesta este pasul final ce ține de achiziționarea unei locuințe în UK. Acum intervin costurile cele mai mari din tot procesul.

În acest pas de obicei se finalizează totul în legătură cu vânzarea.

Plățile finale

Acum este momentul pentru finalizarea plăților către achiziție, comisioane și servicii.

• Acum este momentul să plătești restul de depozit, dacă nu a fost plătit integral la semnarea contractelor. Avocatul va face transferul iar costul tipic este £25, deși nu este exclus să fie mai mare sau mai mic.
• Dacă ipoteca vine cu un comision de administrare acum este momentul în care se va face plata. Dacă costurile adiționale ale ipotecii se adaugă în împrumutul de ipotecă, atunci acestea vor atrage dobâdă lunară. Deci cel mai bine este să le achitați integral la început.
• Plata către avocat se face tot acum, excluzând costurile deja achitate.
• Avocatul va trebui să facă schimbarea proprietarului în cartea funciară. În Irlanda de Nord acest lucru se face cu Land and Property Services. În Anglia și Țara Galilor se face cu Land Registry.
• Dacă este cazul, acum se va face și plata taxelor în funcție de caz. În Anglia și Irlanda de nord se plătește Stamp Duty, iar în Țara Galilor se plătește Land Transaction Tax. Avocatul tău trebuie să te îndrume și să organizeze plata pentru tine.

Costuri adiționale

Alte costuri la care te poți aștepta sunt:

• Costuri legate de mutare: transferul bunurilor, servicii de curățenie etc.
• De multe ori mutarea nu se întâmplă la data prestabilită din diverse motive. Deci pot apărea costuri adiționale legate de chirie sau hotel.

Pot fi, desigur, și o altă varietate de costuri adiționale. De aceea este important să nu te arunci prea mult la prețul de cumpărare, pentru a avea și economii în cazult cheltuielilor neprevăzute.

Felicitări!

Cu un pic de noroc și perseverență ai achiziționat o locuință în UK și ți-ai îndeplinit visul.

Sper că acest ghid ți-a fost de ajutor. Lasă un comentariu dacă ai nelămuriri sau alte întrebări legate de conținutul articolului.